29. 9. 2021, 8:55
Berlín vyvlastňuje byty - a co je za tím?
Bohužel jsem na téma Berlínského vyvlastnění nenašel žádný slušný článek v češtině, většinou vycházejí jen politickým přáním zabarvené podivnosti, nebo kusé agenturní informace, jimž těžko bez znalosti německého prostředí rozumět. Proto si dovolím plnou vahou člena brandýsko-boleslavské komise pro rozvoj bydlení vás uvést do kontextu. Už proto, že je nutné zklamat milovníky vyvlastňování: Berlínský příklad není pro podstatné odlišnosti návodem k řešení zdánlivě stejných pražských problémů. Ale protože v Česku je nízká obeznámenost se situací v Německu, je dobré si celý problém přiblížit.
O víkendu si v referendu soubíhajícím s celostátními německými parlamentními volbami berlíňané odhlasovali většinou 56% hlasů, že jsou pro vyvlastnění velké skupiny bytů do majetku města. Hlasovalo 1,7 milionu voličů ze 4,5 milionů obyvatel a 2,5 milionu oprávněných voličů. Až potud se české zdroje překládající či vykládající agenturní zprávy, shodují. Jenže bytový trh i vlastnické prostředí v Německu je podstatně jiné, takže událost nelze hodnotit českou optikou.
Za prvé ono "vyvlastnění" má proběhnout za náhradu, přičemž navrhovaná cena odpovídá komerčním cenám nemovitostí. Kritici plánu připomínají, že teoreticky by za tyto peníze Berlín postavil dvojnásobek bytů, kdyby nebylo zádrhelů, u kterých se zastavíme později. Nejde tedy o žádnou krádež či jinou formu bezúplatného převodu, majitelé bytů slušně vydělají.
Za druhé celá věc není jistá. Referendum žádá berlínský senát, aby připravil zákon, který celou věc upraví, jenže pro senát to není právně závazné. Na druhou stranu Berlínský senát je formou zemské vlády a pokud se na vůli svých voličů vykašle, bude k tomu muset mít zatraceně dobrý důvod.
Současný senát Michaela Mullera za SPD (německou SPD!) je sice označovaný jako rot-rot-grun, jenže německá rot je spíše něco jako čeští Piráti, rozhodně má daleko ke KSČ a i ČSSD je proti ní ekonomická stalinparta. V českých médiích konzervativního topkařského typu ale tyhle české a německé barvy splývají, což je zásadní chyba a brání nám Německu porozumět. Ani u budoucí koalice berlínské Sněmovny reprezentantů (tedy u městského parlamentu) není podpora jistá.
Za třetí, o co tedy jde? Iniciativa zvaná "Deutsche Wohnen & Co enteignen" počítá s vyvlastněním za náhradu u celkem 243 000 bytů ze zhruba 1,5 milionů berlínských bytů. Postiženo bude dvanáct největších developerských společností včetně největší Deutsche Wohnen, po níž se plán jmenuje. Náklady se odhadují na 36 miliard euro, tedy zhruba 150 000 euro za byt.
A teď se dostáváme konečně k tomu, proč to všechno. Protože bytový trh v Berlíně je nejdrsnějším trhem v Německu. Vývoj cen zde trumfuje dokonce i bavorský Mnichov. Za poslední čtyři roky nájemné stouplo o čtvrtinu, za deset let se ceny bytů zdvojnásobily. V Berlíně nejsou prakticky žádné volné byty dostupné - statistiky udávají 0,8% volných bytů proti braniborskému průměru 5% a celostátnímu tříprocentnímu průměru. Sehnat jakýkoliv byt je horor, rozhodujete se na místě, během pár minut. Meziroční desetiprocentní růst cen je brutální průšvih, který městu komplikuje život, neboť se mu přestávají dostávat zaměstnanci v oborech služeb, kde panuje státní regulativ, jako jsou hasiči, policisté, učitelé či zdravotníci. Ti si takto rostoucí nájmy nemohou dovolit. Což je podobné s problémy, jaké má Praha.
Další problémy ale podobné už nejsou. Pravda je, že naprostá většina (87%) bydlení v Berlíně je v bytových domech, byty jsou ale menší, než v Praze. Více jak polovina bytů má jeden nebo dva pokoje, velmi časté je, že byt má jednoho obyvatele. Nadpoloviční většina bytů byla postavena po válce, do struktury a kvality se ale promítlo poválečné rozdělení na Západní a Východní Berlín, jen 5% bytů je mladších deseti let.
Co je podstatný rozdíl, je vlastnická struktura. Ve třech centrálních částech Berlína (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg a Lichtenberg) jsou téměř všechny (přes 90%) byty formou nájemného bydlení, jen jednotky procent jsou užívány vlastníky. Celoberlínský průměr nájemního bydlení je 84%, zatímco v Praze naopak výrazně více jak dvě třetiny bytů má za vlastníky fyzické osoby a jen menší část se pronajímá.
A tím se dostáváme k jádru problému. O berlínském bytovém trhu rozhoduje v podstatě dvanáct firem a jen velmi malý vliv má samotné město nebo městské části. Podezření, že dotyčné firmy jednají ve shodě, jsou zatím neprokázaná, ale častá. Což nemusí nic znamenat.
Otázka je, jak se ze zamotané situace dostat. Berlín jednu chvíli připustil, že se může stát, že v něm nebude bydlet každý, kdo by chtěl, což je oblíbená pravicová mantra i v Česku. Jenže pak se ukázalo, že v něm tudíž nemohou bydlet ony služební profese. Chvíli existovala také teze, že tedy tyto lidé budou dojíždět třeba z Postupimi, jenže na to nebyla připravena dopravní infrastruktura a hlavně si ti lidé našli práci třeba právě v Postupimi a vyhli se několikahodinovému každodennímu dojíždění. No a protože nemohlo město vypomáhat městskými byty s regulovaným nájmem, začaly problémy s klesající kvalitou služeb ve městě.
Další myšlenkou bylo zrychlit výstavbu nových bytů. Což narazilo zaprvé na SEM, čili na regulaci výstavby stanovující, kde se stavět může a nemůže. Na ní se momentálně těžce dusí Mnichov a také Berlín před lety zjistil, že prostě není dostatek ploch, aby mohl bytový trh saturovat.
Navíc se stala další nepříjemná věc. Nově stavěné byty hromadně skupovala ona dvanáctka bytových firem. Proč? I to bylo logické. Vzali si bankovní úvěry, neboť měli bytový fond, jímž by se zaručili a mohli kupovat celé hotové bloky. Každý developer jim rád prodal všechno, místo aby prodával jednotlivé byty koncovým zákazníkům. No a na ty nové byty si šlo vzít úvěry a hlavně je šlo pronajímat za slušné nájemné, které úvěry splácelo. Takové finanční perpetum mobile, které způsobilo, že se sice postavilo velké množství bytů, ale situaci to vůbec nevyřešilo.
A to jsme již v roce 2018, kdy byl Berlín bezradný. Žádné protržní opatření nezabralo, dokonce ani zvýhodněné úvěry pro služební profese se neujaly. Bylo jen málo lidí, kteří by se zavázali k dlouhodobé práci v předraženém městě. Pak přichází Covid a situace se ještě více dramatizuje.
A tak dal Berlín potichu zelenou projektu vyvlastnění.
Čímž se dostáváme k poslední odbočce. To vyvlastnění. V Německu jde totiž o něco psychologicky výrazně jiného, než co si pod tím slovem přestavujeme my.
Právní forma vychází z patnáctého článku Základního zákona (obdoby ústavy), který říká, že "Půda, přírodní zdroje a výrobní prostředky mohou být převedeny do společného vlastnictví nebo jiných forem společného hospodaření za účelem socializace zákonem, který upravuje druh a rozsah náhrady." Vyvlastnění je tedy základním německým právem. Na první pohled. V roce 1949, kdy byl Základní zákon sepsán, se totiž zdálo, že boj mezi kapitalistickými a socialistickými formami hospodářské činnosti ještě není rozhodnut. Těsně po válce nebylo zřejmé, zda Německo nebude muset vyvlastňovat některé podniky a zda se vůbec celé nedá cestou socialismu. Nedalo. Článek patnáct v zákoně zůstal nikdy nepoužit a myšlenka otce Základního zákona Waltera Menzela "převést klíčový německý průmysl do společného vlastnictví" a osvobodit "pracujícího člověka od nespravedlností tohoto společenského řádu", se nezrealizovala. To je důležité a naznačuje to, že tendence bude řešit i dnes situaci jinak.
Jsou ale zase jiné indicie. Poválečné Německo si zakládá na "společenské zodpovědnosti" firem. Zjednodušeně řečeno velké firmy v Německu tak docela nepatří jejich majitelům, existuje povinnost do jejich představenstev a dozorčích rad v určitých počtech dle velikosti dosazovat lidi volené zaměstnanci, nikoliv jen majiteli. A každá německá firma si má zakládat na tom, jak prospěšná je celé společnosti. Nebo alespoň, jak to vypadá v médiích. Cílem velké německé firmy nemá být pouze vydělávat peníze, protože to je příliš nízké a jednoduché - cílem má být širší, pokud možno celospolečenský prospěch, který nelze zvážit jen daňovým výnosem. To je politika, kterou razí jak německá SPD, tak CDU/CSU a v Česku se jí můžeme smát, jenže tahle politika vytáhla Německo z poválečné bryndy a dovedla ho do pozice lídra Evropy.
Je příznačné, že ona bytová dvanáctka "jen vydělává". A to je v Německu, jak jsme si řekli, málo. Navíc způsobuje problémy na trhu v hlavním městě a nebylo možné s ní dojít k jakékoliv dohodě.
Výsledek referenda je vlastně takový zdvižený prst. Nikdo z německých politiků vyvlastňování nechce, ačkoliv jde o jistý business. Šestatřicet miliard euro se nevyhodí z okna, Berlín za ně získá byty a kdyby cokoliv, může je zase prodat. Ale je to precedent. Exemplární příklad, kterým politici připomínají celoněmeckou společenskou smlouvu a důsledky, jaké mohou nastat pro ty, kdo ji ignorují. Na druhou stranu je to prolomení dosavadního tabu. Symbol toho, že situace je velmi vážná a pokud nedojde k rychlé dohodě, bude řešením už jen extrém.
I z toho důvodu soudím, že nakonec k nějaké dohodě dojde. Už proto, že vlastně není nic, co by bylo právně závazného, ale také není možné vůli voličů ignorovat. Deutche Wohnen i další z dvanáctky jsou veřejně obchodované společnosti s vysokým podílem vlivu nejrůznějších investičních skupin, kde říšský zdvižený prst nakonec převáží. Společnosti nakonec pravděpodobně dobrovolně nabídnou Berlínu nějakou část bytů ze svého portfolia a zaváží se k určité formě spolupráce, například k nevykupování celých bloků či jiným formám samoregulace. Možná jim za to Německo otevře jiný trh - tohle německým politikům jde dobře, udělat z kárného řízení win-win situaci.
A my v Česku si dál budeme drbat hlavu, jak je možné, že ti němečtí komouši zblbli berlíňany a ještě tam situaci nějak ustáli.
Vsechna prava na chyby vyhrazena (E)
) a valky v PS jsou jen divadelko pro plebs ...